12 Feb
Nel contesto degli investimenti produttivi nel Mezzogiorno, il leasing in costruendo rappresenta una soluzione frequentemente utilizzata per la realizzazione o l’ampliamento di immobili strumentali. In tale scenario, si è posto il tema dell’ammissibilità della componente immobiliare al Credito d’Imposta ZES Unica.
Con la Risposta n. 32 del 11 febbraio 2026, l’Agenzia delle Entrate ha precisato che il credito può spettare anche in presenza di un immobile realizzato tramite leasing in costruendo, fermo restando il rispetto di tutte le condizioni previste dalla disciplina nazionale e UE. Il chiarimento più rilevante, sul piano operativo, riguarda l’individuazione del momento di effettuazione dell’investimento, che viene ancorato alla consegna dell’immobile.
Il perimetro dell’agevolazione: immobili e limite del 50%
Il Credito d’Imposta ZES Unica (art. 16 DL 124/2023 e DM 17 maggio 2024) include tra gli investimenti agevolabili non solo l’acquisto (anche in leasing) di nuovi macchinari, impianti e attrezzature, ma anche:
- l’acquisto di terreni;
- l’acquisizione, la realizzazione o l’ampliamento di immobili strumentali agli investimenti.
Per gli investimenti che comprendono terreni e fabbricati, resta però un vincolo specifico: il valore complessivo di terreni e fabbricati ammessi non può superare il 50% del valore totale dell’investimento agevolato (art. 16, comma 2, DL 124/2023 e art. 3, comma 5, DM 17 maggio 2024). Si tratta di un limite che richiede particolare attenzione in fase di progettazione del piano di investimento, soprattutto quando la componente immobiliare risulta prevalente.
Leasing e immobili: l’equivalenza sostanziale riconosciuta dall’Amministrazione finanziaria
Nel chiarire l’ammissibilità dell’investimento, l’Agenzia richiama un orientamento consolidato: in linea generale, l’acquisizione di un bene mediante locazione finanziaria è sostanzialmente equivalente, ai fini agevolativi, all’acquisizione in proprietà. Tale impostazione, già richiamata in precedenti documenti di prassi, consente di ritenere che, in via di principio, anche gli immobili strumentali acquisiti tramite leasing rientrino nel perimetro del Credito d’Imposta ZES Unica.
Ne consegue che la forma tecnica del leasing in costruendo non esclude l’agevolazione, purché siano rispettati i requisiti previsti dalla normativa applicabile (incluse le condizioni collegate alla disciplina UE sugli aiuti).
Il punto operativo: quando si considera “effettuato” l’investimento
L’elemento di maggiore impatto pratico riguarda l’individuazione del momento in cui l’investimento si considera effettuato ai fini del Credito d’Imposta ZES Unica.
Il DM 17 maggio 2024 stabilisce che, per determinare il momento di effettuazione e il valore dei beni agevolabili, occorre fare riferimento alle regole fiscali di cui agli artt. 109 e 110 del TUIR, a prescindere dai principi contabili adottati.
Con specifico riferimento al leasing in costruendo, l’Agenzia evidenzia che gli oneri relativi ai canoni di prelocazione assumono rilevanza fiscale per l’utilizzatore a partire dal momento della consegna dell’immobile. Di conseguenza, solo dalla consegna l’investimento può ritenersi effettuato ai fini dell’agevolazione.
In termini operativi, questo implica che la corretta gestione delle date (consegna, collaudo, entrata in funzione) e della documentazione a supporto diventa determinante per l’inquadramento dell’investimento nel periodo d’imposta di riferimento.
Implicazioni per le imprese
Alla luce del chiarimento, la pianificazione dell’investimento richiede un presidio puntuale su tre aspetti:
- Calendario dell’investimento e data di consegna
Eventuali slittamenti nella consegna possono incidere sul momento di effettuazione dell’investimento ai fini del Credito d’Imposta ZES Unica. - Tracciabilità e coerenza documentale
È opportuno predisporre un fascicolo completo (contratti, SAL, verbali di consegna/collaudo, riepiloghi costi) per garantire coerenza tra elementi tecnici e trattamento fiscale. - Verifica del limite del 50%
In presenza di componente immobiliare significativa, la soglia su terreni e fabbricati va monitorata sin dalla fase di budgeting per evitare disallineamenti tra investimento pianificato e investimento agevolabile.
Una corretta pianificazione (tempi, perimetro agevolabile, documentazione e imputazione fiscale) è quindi essenziale per ridurre rischi interpretativi e presidiare l’accesso all’agevolazione. In questo contesto, il Team Fidens supporta le imprese con un approccio strutturato che integra competenze di controllo di gestione e presidio amministrativo-finanziario, aiutando il management a trasformare l’incentivo in un processo governato e verificabile.